A bolha imobiliária brasileira existe. E vai estourar. Só não se sabe quando.
A conclusão que a maioria dos economistas chegou é que não há mais dúvida sobre a existência da bolha. A discussão agora é tentar prever quando ela vai estourar.
O objetivo deste artigo é explicar o que é uma bolha imobiliária e mostrar vários indícios de que existe no Brasil e está próxima de estourar.
O que é uma bolha imobiliária?
O mercado imobiliário, como – quase – todos os setores de nossa economia, é regulado pela Lei da Oferta e da Procura. Existem regulações estatais, mas nesse setor, em específico, elas são extremamente ineficientes.
Em momentos de crescimento econômico e facilidade de financiamento através de programas governamentais, é normal que a demanda seja maior que a oferta de imóveis e os preços subam.
Com a subida rápida dos preços, pessoas passam a considerar a compra de imóveis um bom investimento, tanto para revenda quanto para aluguel. Com isso, boa parte dos novos empreendimentos não são reservados para moradia, mas para investimento.
Dados de pesquisas junto aos corretores de imóveis apontam que esse índice, que já foi de menos de 20%, atualmente oscila entre 40 a 60% dos imóveis, dependendo do empreendimento.
Isso porque as próprias construtoras preferem que os investidores comprem, visto que eles geralmente pagam à vista, ao contrário dos que compram imóveis para residência e geralmente esperam de 30 a 60 dias para obter financiamento.
O aumento do índice de investidores provoca uma falsa sensação de falta de imóveis à venda no mercado, puxando os preços para cima. A sensação é amenizada pelo fato de que no Brasil realmente há um déficit habitacional histórico, especialmente nas grandes cidades.
Finalmente, em momentos de crise econômica ou insegurança em relação ao mercado imobiliário, essa bolha estoura.
O catalisador do estouro dessa bolha pode ser a falência de algum ente envolvido no processo imobiliário (seja no financiamento ou na construção de imóveis propriamente dita) ou o aumento geral da inadimplência a níveis insustentáveis.
Então, bancos e construtoras pedem ajuda aos governos, como tábuas de salvação.
A bolha imobiliária existe? Ela vai estourar?
Como já deixei claro no começo do artigo, ela não só existe como está próxima a estourar.
Vou apresentar todo o caminho para o estouro de uma bolha imobiliária e mostrar, item a item, porque a bolha brasileira não para de inflar.
1) Aumenta a procura por imóveis, e o preço sobe.
Não é necessário falar muito sobre esse ponto, mas como prometi embasar cada item, recomendo a leitura dessa matéria: Brasil vira 2º melhor mercado imobiliário.
2) Aumenta o número de investidores, que compram imóveis para alugar ou ganhar dinheiro.
A presença de investidores no mercado imobiliário aumenta a demanda, mas não para moradia, e sim para investimento. Isso aumenta o preço sem aumentar a quantidade de casas próprias.
Algumas pesquisas mostram a atratividade do mercado imobiliário brasileiro, como pode ser visto nesta matéria: Investidores em imóveis vêem Brasil como 2º mercado mais atraente.
3) Os preços começam a subir excessivamente, acima da capacidade de consumo das famílias.
Esse é outro item que não seria necessário uma fonte para reforçá-lo, já que todos nós sofremos no bolso com a alta dos preços.
Em 2010, a valorização imobiliária foi de 23,49%. Em 2011, esse percentual foi ainda maior:27,82%.
4) O preço chega a um patamar insustentável, afastando potenciais compradores, que passam a considerar a hipótese de alugar imóveis.
Com o preço dos imóveis cada vez mais irreal, as pessoas deixam de comprar e passam a cogitar o aluguel. Até porque passa a valer mais a pena alugar do que comprar, financeiramente falando.
Por sinal, já discutimos bastante sobre esse tema no artigo “Comprar casa própria ou alugar imóvel?“.
5) Os preços dos aluguéis sobem, pois a demanda por imóveis do tipo aumenta.
Com tanta gente preferindo alugar do que comprar, o preço dos aluguéis disparam. Pesquisa recente mostrou que o preço do aluguel aumenta 13,6% em 2011 na cidade de São Paulo.
6) O preço dos imóveis começa a baixar como um todo, devido a diminuição da procura.
Ainda não alcançamos esse patamar, mas o preço em muitas cidades já começam a subir menos ou mesmo a estagnar. Já existem vários indicadores que mostram que a alta no preço dos imóveis novos desacelera em várias cidades.
Além disso, outra pesquisa revelou que investidores estão deixando o mercado e intenção de compra de imóveis diminui.
7) Há uma baixa mais expressiva nos preços dos imóveis, pois os investidores começam a tentar vender os mesmos com urgência.
Esse é o ponto que ainda não atingimos e que não há previsão de ocorrer. Vale ressaltar que esse já é o último item para decretar o estouro da bolha. E já percorremos praticamente todo o caminho para isso.
Estamos em um dos momentos finais dese ciclo: o momento em que as pessoas deixam de comprar imóveis novos para ir atrás de casas de aluguel. É praticamente o último momento antes da bolha imobiliária efetivamente estourar nas regiões metropolitanas.
Conclusões e leituras complementares
O estouro da bolha não é um fato, mas está fortemente embasado. Certamente existem pessoas que discordam dessa teoria e espero sinceramente que estas deixem comentários no artigo, para provocar ótimas discussões.
Mas não se discute que os preços estão altíssimos, que não é mais o momento para comprar imóveis e também que o preço dos alugueis estão cada vez mais caros. Então, mesmo os descrentes, devem ter cuidado.
Por fim, recomendo dois textos simplesmente fantásticos sobre a bolha imobiliária, que foram as principais fontes para este artigo e são muito mais completos (e, por isso, mais longos): A Bolha Imobiliária e A Bolha Imobiliária (Parte II).
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